中古マンションを9千万円で買ったので、賃貸と比較してみた。
東京世田谷区で駅から徒歩10分のところの中古マンションを買いました。
築5年の、3LDKを、9千万円で。 (高い)
郊外なら豪勢な一軒家が建ちそうですね...
せっかくなので賃貸との比較を、いつか振り返るために残しておきます。また、実際にかかった初期費用等も書いているので、購入する際の参考にどうぞ。
色んな比較方法・ケースがありますが、今 私が想定している「20年後に息子が巣立った後に売却する」ケースで考えていきたいと思います。
前提
ローンは頭金500万円を払って8,500万円の35年のペアローンを組みました。(手元の貯金を、住宅ローンの金利を上回る、3~6%で運用していくつもりです)
結論
結論から書くと、20年間の総支出を1ヶ月あたりの支出に換算して、月々19.5万円になりました。賃貸との比較で言うと、月々19.5万円で住めるのは鷺沼駅・宮崎台駅あたりかと思います。(田園都市線縛り、同条件で)
各項目について
それでは各項目を見ていきます。
A. 初期費用
初期費用は上記の通り1,000万円を超えました。
私達夫婦みたいに不動産の取得金額のほとんどをローンで賄おうとすると、売買金額の10% (=5%+3%+2.2%)が必要になります。
.......たっっっっっっっっかい。仲介手数料とかなんなんだ。
(この度は、両家の親から多大なる援助をいただきました。)
B. 20年間でかかる費用について
続いて、運用費、20年の間でかかる主な支出についてです。
当たり前ですが、ローンの支払い 5,304万円 が運用費の中でかなり支配的になりました。管理費も720万円と馬鹿になりませんね。
=== 金利について ====
今回は変動金利0.5%で計算しましたが、35年という長い期間の中で金利はもっと上下するかと思います。日本経済が好景気になると金利もあがる認識ですが、その分、運用している投資も上向いているはずなので、そのケースはあまり気にしていません。
今 最も心配しているケースは、日本の財政破綻などで金利が一気に数%あがる場合です。その際は手元の投資資金を充てて、早期返済ができれば良いな(願望)と思っています。
C. 20年後の売却時の手取り (想定)
想定の売却金額(願望)は、現状で同程度の物件(築25年) だと7,000万円前後なので、6,500万円にしてみました。徒歩10分の物件なのでギリギリ価値が下がらないと信じていますが、このまま東京にも少子化の影響が出ると(社会流入増が減ると)、厳しいかもしれません。
結論
ということで、 A.初期費用とB.運用費から、C.売却後の手取りを引くと、20年間の総支出を算出することができました。さらに20年と12ヶ月で割ると、一ヶ月あたり19.5万円の支出に相当することがわかりました。
以下、感想です。
1. 購入物件を賃貸で借りると月30万ぐらいはかかるので、この生活水準を維持するならば、月当たり10万円のメリットがあることがわかりました。
2. 「始めから3LDK家賃19.5万円前後で住める鷺沼や宮崎台に住めば良いのでは？？」という話はごもっともで、それは都内からのアクセス・情報量・子育て環境などとのトレードオフなのかな、と考えています。そもそもこの街が気に入っているので、比較できないです。
3.「今 不動産を抱えるのは'''リスク'''すぎない？」という指摘もごもっともすぎて反論できません....変動金利や売却代金は既に博打ですし、地震火災などの天災リスクも多分にあると思っています😇
4. もし、天災も何もなければ、そして20年後に売却せずに賃貸収入に回すことができれば、さらに金銭的なメリットは享受できるので、そうなれるように祈っています。
5. 「そもそも3LDK 月19.5万円であっても高い」あ、はい。それはほんまそう。まじで。
以上です。父母に多謝。
